===== revision-contrat.md ===== # Révision du contrat de location meublée — analyse pour le bailleur **Document analysé :** `contrat-location.docx` (bail type de logement meublé à usage de résidence principale) **Document produit :** `contrat-location_revise.docx` (modifications suivies + 19 commentaires) **Partie représentée :** le bailleur **Droit applicable :** droit français, en particulier le titre Ier bis de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (art. 25-3 à 25-11) et les articles du titre Ier que l'art. 25-3 rend applicables aux meublés (art. 3, 4, 6, 7, 8, 8-1, 22, 24…) **Date :** 20 octobre 2026 --- ## 1. Synthèse Le bail est un **bail meublé de résidence principale**. Ce régime est **d'ordre public** (art. 25-3) : toute stipulation contraire aux règles protectrices est inopposable au locataire. Elle est le plus souvent « réputée non écrite », c'est-à-dire supprimée par le juge alors que le reste du bail demeure. Sur les neuf objectifs du client : | # | Objectif du bailleur | Licite ? | Traitement dans le contrat révisé | |---|---|---|---| | 1 | Dépôt de garantie de 2 mois (2 000 €) couvrant dégradations, équipement, nettoyage | ✅ Oui | Montant inscrit ; objet du dépôt précisé (dégradations, mobilier, nettoyage) | | 2 | Bail d'un an, loyer de 1 000 €/mois | ✅ Oui | Inscrits. Vérifier l'encadrement des loyers et le DPE | | 3 | Pénalité de 100 € par retard de paiement | ❌ Non (art. 4, i) | Remplacée par les intérêts au taux légal après mise en demeure | | 4 | Résiliation dès 2 semaines de retard | ❌ Non (art. 24) | Clause résolutoire à 6 semaines après commandement ; commandement possible dès 15 jours de retard | | 5a | Interdiction des animaux | ❌ Non (art. 10, loi du 9 juill. 1970) | Animaux admis sous condition d'absence de dégâts et de troubles ; chiens de 1re catégorie interdits | | 5b | Interdiction de fumer | ⚠️ Incertaine | Clause « non-fumeur » maintenue sans sanction ; responsabilité pour dégradations liées au tabac | | 5c | Pas plus de 4 personnes dormant dans le logement | ❌ Non (art. 4, n) | Remplacée par l'interdiction de la suroccupation, de la sous-location et de la location touristique | | 5d | 100 € par infraction + résiliation | ❌ Non (art. 4, i et g) | Responsabilité, résiliation judiciaire, refus de renouvellement pour motif légitime | | 6 | Visite mensuelle avec ses clés, même en l'absence du locataire | ❌ Non (vie privée, violation de domicile) | 2 visites par an sur rendez-vous en présence du locataire ; double des clés inutilisable sans accord | | 7 | Assurance obligatoire chez Assur'Logis | ❌ Non (art. 4, b) | Libre choix du locataire ; en cas de carence, assurance pour compte souscrite par le bailleur (par ex. chez Assur'Logis) | | 8 | Hausse automatique de 5 % par an | ❌ Non (art. 17-1 via 25-9) | Révision plafonnée à l'IRL et sécurisée ; leviers légaux de hausse rappelés | | 9 | Forfait de charges de 150 € sans régularisation | ✅ Oui (art. 25-10, 2°) | Inscrit, avec révision annuelle du forfait | **Message clé pour le client :** sept objectifs sur neuf ne peuvent pas être obtenus tels quels. Les inscrire au bail ne les rendrait pas applicables : le juge les écarterait. Certains exposeraient même le bailleur à des condamnations : restitution des sommes perçues, dommages et intérêts, voire poursuites pénales pour l'entrée dans le logement en l'absence du locataire. Le contrat révisé poursuit chaque fois le **même but par un moyen licite**. --- ## 2. Analyse détaillée, objectif par objectif ### 2.1 Dépôt de garantie de 2 000 € — ✅ conforme - **Règle :** en meublé, le dépôt de garantie est limité à **deux mois de loyer en principal** (art. 25-6). Avec 2 × 1 000 € hors charges, 2 000 € est le maximum légal. Le forfait de charges n'entre pas dans le calcul. - **Retenues :** le bailleur peut déduire les sommes restant dues et celles « dont il pourrait être tenu », **sous réserve qu'elles soient dûment justifiées** (art. 22, applicable via art. 25-3). Dégradations, mobilier endommagé et nettoyage peuvent être retenus s'ils ressortent de la comparaison des états des lieux et inventaires d'entrée et de sortie, et sont chiffrés par devis ou factures, déduction faite de la vétusté. - **Risques pour le bailleur :** - **délais de restitution :** 1 mois si l'état des lieux de sortie est conforme, 2 mois sinon. À défaut, **majoration de 10 % du loyer mensuel par mois de retard commencé** (art. 22). Cette majoration est appliquée de plein droit (CA Douai, 11 déc. 2025, RG 25/00987) ; - **preuve :** un état des lieux de sortie établi unilatéralement par le bailleur ne prouve pas les dégradations (Cass. 3e civ., 16 nov. 2023, n° 22-19.422). En cas de désaccord, il faut recourir à un commissaire de justice (art. 3-2). - **Modifications :** montant inscrit ; ajout d'un paragraphe sur l'objet du dépôt (dégradations, mobilier, nettoyage) et l'exigence de justification. Il est rappelé que le dépôt ne porte pas intérêt, n'est pas révisable et ne peut pas servir à payer les derniers loyers. Obligation d'indiquer la nouvelle adresse, ce qui neutralise la majoration de 10 % si le locataire ne le fait pas. ### 2.2 Durée d'un an et loyer de 1 000 € — ✅ conforme, avec vérifications - **Durée :** au moins un an, avec reconduction tacite d'un an. Pour un étudiant, 9 mois sans reconduction (art. 25-7). La clause existante est correcte. - **Correction :** le modèle prévoyait que le bailleur pouvait « proposer une durée inférieure à un an pour un motif sérieux et légitime ». Ce mécanisme relève de l'art. 11, propre aux **locations nues** (durée réduite d'au moins un an pour un événement familial ou professionnel du bailleur). Il ne s'applique pas aux meublés : **paragraphe supprimé**. - **Loyer :** 1 000 € inscrit. **À vérifier avant signature :** 1. **Encadrement des loyers** dans les communes concernées (Paris, Lille, Lyon, Villeurbanne, Montpellier, Bordeaux, Plaine Commune, Est Ensemble, Pays basque…). Le loyer de base ne peut dépasser le **loyer de référence majoré « meublé »**, qui doit figurer au bail. À défaut, le locataire peut obtenir une diminution (art. 140, loi n° 2018-1021, III et V). 2. **Zone tendue :** le décret annuel pris en application de l'art. 18 (applicable via art. 25-3) peut plafonner l'évolution du loyer entre deux locataires. 3. **Mentions obligatoires (art. 3) :** dernier loyer du précédent locataire s'il est parti moins de 18 mois avant la signature ; surface habitable ; travaux réalisés depuis le dernier bail ; montant estimé des dépenses d'énergie. 4. **DPE :** en classe F ou G, aucune révision IRL (art. 17-1, III) ni aucune réévaluation au renouvellement (art. 17-2, II). Un logement classé G ne satisfait plus au critère de performance énergétique minimale du logement décent depuis le 1er janvier 2025. ### 2.3 Pénalité de 100 € par retard — ❌ illicite - **Règle :** est réputée non écrite toute clause « qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d'infraction aux clauses d'un contrat de location » (art. 4, i, applicable aux meublés par l'art. 25-3). - **Jurisprudence :** les cours d'appel écartent systématiquement les majorations forfaitaires pour retard : CA Paris, 28 mai 2026, RG 24/03353 (majoration de 10 % qualifiée de « sanction pécuniaire prohibée ») ; CA Paris, 19 sept. 2024, RG 22/07770 ; CA Paris, 13 nov. 2025, RG 23/08039 ; CA Rouen, 14 mars 2024, RG 23/02623 ; CA Rouen, 8 févr. 2024, RG 23/02128. L'arrêt Cass. 3e civ., 22 nov. 1995, n° 94-11.971, qui distinguait la clause pénale de « l'amende », est antérieur à l'ajout du mot « pénalités » par la loi ALUR et n'est plus pertinent. - **Solution retenue :** **intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure** (art. 1231-6 C. civ.). S'y ajoutent des dommages et intérêts distincts si la mauvaise foi du locataire cause un préjudice indépendant du retard (art. 1231-6, al. 3). Une date d'exigibilité précise a été fixée (« à échoir, au plus tard le 1er de chaque mois ») pour caractériser le retard. - **Leviers réels contre les retards :** (i) clause résolutoire (§ 2.4) ; (ii) **résiliation judiciaire** pour retards répétés (CA Lyon, 18 oct. 2023, RG 20/06416 : retards sur 58 % des échéances jugés suffisamment graves ; à l'inverse, quelques jours de retard isolés ne suffisent pas, CA Nîmes, 3 avr. 2025, RG 23/01018) ; (iii) **congé pour motif légitime et sérieux** à l'échéance (art. 25-8, § 2.10). - À éviter aussi : facturer au locataire des frais de relance ou de quittance (art. 4, p). ### 2.4 Résiliation après 2 semaines de retard — ❌ impossible en l'état - **Règle :** l'art. 24, I (rédaction de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023), impose une clause résolutoire pour défaut de paiement, mais elle **ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux**. Le commandement, délivré par commissaire de justice, doit contenir à peine de nullité six mentions : délai de six semaines, montant du loyer et des charges, décompte, avertissement, FSL, faculté de demander des délais. Il doit être signifié à la caution dans les 15 jours. - **Pouvoir du juge :** si le locataire a repris le paiement intégral du loyer courant, le juge peut accorder des délais (jusqu'à 3 ans) et suspendre la clause (art. 24, V à VII). Bailleur personne physique : le commissaire de justice signale le commandement à la CCAPEX dans les cas visés par l'art. 24, I. - **Solution retenue (article X réécrit) :** - impayé de loyer, de charges ou de dépôt de garantie : résiliation de plein droit 6 semaines après commandement infructueux ; - défaut d'assurance : 1 mois après commandement (art. 7, g) ; - troubles de voisinage constatés par une décision passée en force de chose jugée (art. 4, g) ; - **commandement possible dès 15 jours de retard** : c'est la traduction licite de l'objectif « 2 semaines ». La résiliation peut ainsi être acquise environ deux mois après l'échéance impayée ; - indemnité d'occupation égale au loyer et aux charges, **sans majoration**. Une indemnité majorée est réputée non écrite (CA Paris, 19 sept. 2024, RG 22/07770 ; CA Rouen, 8 févr. 2024, RG 23/02128). - L'intitulé « Clause résolutoire **et clause pénale** » a été corrigé. ### 2.5 Interdictions et sanctions (animaux, tabac, plus de 4 personnes, 100 € et résiliation) #### a) Animaux — ❌ interdiction générale illicite - **Art. 10, loi n° 70-598 du 9 juillet 1970 :** est réputée non écrite toute stipulation tendant à interdire la détention d'un **animal familier** dans un local d'habitation, hors location saisonnière de meublé de tourisme. La détention est subordonnée à l'absence de **dégâts** et de **troubles de jouissance**. Seule est licite l'interdiction des **chiens de 1re catégorie** (art. L. 211-12 CRPM). - **Clause révisée :** animaux admis sous ces conditions, chiens de 1re catégorie interdits, responsabilité du locataire pour tous dommages (mobilier, revêtements, désinfection), imputables sur le dépôt de garantie. #### b) Tabac — ⚠️ validité incertaine - Aucun texte ne prohibe expressément une clause « non-fumeur », mais aucun ne la valide non plus. Interdire de fumer dans son propre domicile peut être jugé disproportionné au regard du droit au respect de la vie privée (art. 9 C. civ. ; art. 8 CEDH). La clause est donc maintenue comme **engagement dont l'exécution forcée est aléatoire**. - **La protection réelle tient à la responsabilité pour dégradations :** jaunissement, odeurs et brûlures sont des dégradations imputables au locataire (CA Amiens, 21 nov. 2023, RG 22/03605 ; CA Montpellier, 5 juill. 2022, RG 20/01253, meublé), sous réserve de la vétusté. #### c) Pas plus de 4 personnes dormant dans le logement — ❌ illicite - **Art. 4, n) :** est réputée non écrite toute clause « qui interdit au locataire d'héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec lui ». Une limite chiffrée de dormeurs a cet effet. - **Objectif réel probable :** éviter la suroccupation, l'usure accélérée et la location de courte durée de type Airbnb. **Clause révisée :** usage paisible et interdiction de la suroccupation (au regard de la surface et des couchages de l'inventaire) ; **interdiction de la sous-location et de la cession sans accord écrit** (art. 8), y compris par plateformes touristiques. La sous-location illicite justifie la résiliation et le reversement des sous-loyers (CA Paris, 8 avr. 2025, RG 22/19656). #### d) 100 € par infraction et résiliation — ❌ illicites - **Amende :** prohibée (art. 4, i). - **Résiliation de plein droit :** limitée aux motifs de l'art. 4, g) : impayés, dépôt de garantie, assurance, troubles de voisinage jugés. Une clause résolutoire pour animal, tabac ou hébergement est réputée non écrite. - **Ce qui reste possible (nouvelle clause « Manquements aux conditions particulières ») :** réparation du préjudice réel ; **résiliation judiciaire** pour inexécution grave (art. 1224 et 1228 C. civ.) ; **refus de renouvellement pour motif légitime et sérieux**, « notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant » (art. 25-8, I). ### 2.6 Visite mensuelle avec ses clés en l'absence du locataire — ❌ illicite et risqué pénalement - **Vie privée :** pénétrer dans le logement loué sans l'autorisation du locataire porte atteinte au respect de sa vie privée et ouvre droit à réparation (Cass. 3e civ., 25 févr. 2004, n° 02-18.081). - **Risque pénal :** l'introduction dans le domicile d'autrui « à l'aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte » est punie de **3 ans d'emprisonnement et 45 000 € d'amende** (art. 226-4 C. pén.). Le logement loué est le domicile du locataire, même vis-à-vis du propriétaire (Cass. crim., 9 nov. 1994, n° 94-81.505). L'utilisation d'une clé à l'insu de l'occupant peut, selon les circonstances, être analysée en manœuvre. - **Jouissance paisible :** le bailleur doit l'assurer (art. 6, b). Il ne dispose d'aucun droit d'accès permanent pour contrôler l'entretien (CA Versailles, 26 janv. 2023, RG 22/03632). Un comportement intrusif engage sa responsabilité (CA Douai, 16 janv. 2025, RG 23/02857). Une clause de visite mensuelle serait vraisemblablement jugée excessive. - **Accès légaux :** travaux, après notification et hors week-ends et jours fériés sauf accord (art. 7, e) ; vente ou relocation, au plus 2 heures par jour ouvrable, jamais les jours fériés (art. 4, a). - **Clause révisée :** visite de contrôle **deux fois par an** et en cas de motif légitime (sinistre, désordre, travaux). Rendez-vous écrit 8 jours à l'avance, jour ouvrable entre 9 h et 19 h, en présence du locataire ou de son représentant ; le locataire ne peut refuser sans motif légitime toutes les dates proposées. Le bailleur peut garder un double des clés mais **ne peut l'utiliser sans accord exprès pour chaque visite**. En cas d'urgence, il appelle les secours. Si le locataire refuse les visites de manière persistante, le juge des référés peut les ordonner. ### 2.7 Assurance obligatoire chez Assur'Logis — ❌ illicite - **Art. 4, b) :** est réputée non écrite la clause « par laquelle le locataire est obligé de souscrire une assurance auprès d'une compagnie choisie par le bailleur ». - **Obligation légale (art. 7, g) :** le locataire s'assure auprès de l'assureur de son choix et en justifie à la remise des clés, puis chaque année à la demande du bailleur. - **Voie licite vers Assur'Logis :** si le locataire ne justifie pas d'une assurance, le bailleur peut, **un mois après une mise en demeure** annonçant son intention, souscrire une **assurance pour compte** auprès de l'assureur **qu'il choisit**, donc Assur'Logis. Il en récupère la prime, éventuellement majorée dans la limite fixée par décret, par douzième avec le loyer. **Arbitrage :** cette mise en demeure vaut renonciation à la clause résolutoire pour défaut d'assurance. Il faut choisir entre résilier (1 mois après commandement) et assurer pour compte. - Le bailleur peut recommander Assur'Logis oralement ou par une note séparée, **sans en faire une condition** de la location. ### 2.8 Hausse automatique de 5 % par an — ❌ illicite - **Règle :** pour les meublés, l'art. 25-9 rend applicables les I et III de l'art. 17-1. La révision annuelle « ne peut excéder, à la hausse, la variation » de l'**IRL**. Une hausse fixe de 5 % ne pourrait pas être réclamée au-delà de l'IRL ; le trop-perçu serait restituable sur trois ans (art. 7-1). - **Formalisme :** le bailleur doit manifester sa volonté de réviser **dans l'année** ; sinon, il est réputé y avoir renoncé pour l'année écoulée, et la révision ne prend effet qu'à compter de sa demande (art. 17-1, I ; CA Aix-en-Provence, 22 mai 2025, RG 22/14339). Un avis d'échéance mentionnant le nouvel indice suffit (CA Caen, 4 juin 2026, RG 25/01332). - **Leviers licites rappelés dans le contrat :** 1. révision IRL annuelle, avec notification écrite du nouveau montant ; 2. **réévaluation au renouvellement** si le loyer est manifestement sous-évalué (art. 17-2 via 25-9) : proposition au moins 6 mois avant le terme avec références de loyers ; hausse appliquée par tiers si elle dépasse 10 % ; 3. **majoration pour travaux d'amélioration ou nouveaux équipements** convenue par clause expresse ou avenant (art. 25-9, al. 3). - Rappel : aucune révision ni réévaluation pour un logement classé F ou G. ### 2.9 Forfait de charges de 150 € sans régularisation — ✅ conforme - **Règle (art. 25-10, 2°) :** en meublé, les parties peuvent choisir un **forfait** versé avec le loyer, qui « ne peut donner lieu à complément ou à régularisation ultérieure ». Il doit être fixé en fonction des charges récupérables (art. 23) et **ne pas être manifestement disproportionné** au regard des charges payées par le locataire précédent. - **Sécurisation ajoutée :** **révision annuelle du forfait** dans les mêmes conditions que le loyer, ce que permet expressément l'art. 25-10. Sans régularisation, c'est la seule protection du bailleur contre la hausse de l'eau et du chauffage collectif. Énumération des postes couverts (eau, chauffage collectif, entretien des parties communes). - **Conseil :** conserver les derniers décomptes de copropriété justifiant que 150 € n'est pas disproportionné. Si les charges réelles dépassent nettement ce montant, le bailleur supporte l'écart. ### 2.10 Autres points du contrat - **Congé du bailleur (art. XI) :** précision reprenant l'art. 25-8, I. L'inexécution par le locataire de ses obligations (retards répétés, manquements aux conditions d'occupation) constitue un motif légitime et sérieux de non-renouvellement. C'est la sortie la plus sûre face à un locataire défaillant, sans attendre une résiliation judiciaire. Préavis de 3 mois, congé motivé à peine de nullité, contrôle du juge. Le locataire de plus de 65 ans aux ressources modestes est protégé (art. 25-8, II). - **Solidarité (art. VII) :** clause conservée. En colocation, la solidarité du colocataire sortant et de sa caution cesse lorsqu'un nouveau colocataire figure au bail, et au plus tard 6 mois après la date d'effet du congé (art. 8-1, VI). Non modifiée : la règle s'applique de plein droit. - **Mentions et annexes obligatoires :** identifiant fiscal du logement, classe DPE, surface habitable, inventaire chiffré du mobilier (décret n° 2015-981), état des lieux, dossier de diagnostic technique, notice d'information. Ces mentions restent à compléter dans le contrat ; à défaut, le bailleur s'expose à des actions du locataire (art. 3, 3-3). --- ## 3. Liste des modifications apportées à `contrat-location_revise.docx` | Article | Modification | Fondement | |---|---|---| | II | Commentaire de vigilance sur le DPE (pas de modification) | Art. 17-1 III, 17-2 II ; décence énergétique | | III | Suppression de la durée réduite pour motif du bailleur et du champ « Motif éventuel » | Art. 25-7 ; art. 11 inapplicable aux meublés | | IV – Loyer | Loyer de 1 000 € inscrit | Objectif 2 ; encadrement à vérifier | | IV – Révision | Plafond IRL rappelé, notification écrite ; ajout de la réévaluation au renouvellement et de la majoration pour travaux | Art. 25-9, 17-1, 17-2 | | IV – Charges | Forfait de 150 € retenu sans régularisation, postes listés, révision annuelle | Art. 25-10, 2° | | IV – Paiement | Mensuel, à échoir le 1er ; total de 1 150 € ; clause d'intérêts au taux légal | Art. 1231-6 C. civ. ; art. 4, i | | VI | Dépôt de 2 000 € ; objet et retenues justifiées ; nouvelle adresse | Art. 25-6, 22 | | IX | Assurance auprès de l'assureur du choix du locataire ; assurance pour compte par le bailleur | Art. 4, b ; art. 7, g | | IX bis (nouveau) | Animaux, tabac, hébergement et sous-location, visites du bailleur, manquements | Loi 1970 art. 10 ; art. 4 a, g, i, n ; art. 6 b, 7 e, 8, 25-8 ; C. civ. 1224, 1228 ; C. pén. 226-4 | | X | Intitulé corrigé ; clause résolutoire détaillée (6 semaines, 1 mois, troubles jugés), commandement dès 15 jours, indemnité d'occupation sans majoration | Art. 24, 7 g, 4 g et i | | XI | Congé du bailleur : motif légitime incluant l'inexécution des obligations du locataire | Art. 25-8, I | Toutes les modifications sont en **suivi des modifications** (auteur : « Conseil du bailleur »). Chacune est accompagnée d'un **commentaire** qui en expose le motif et le fondement. Le suivi des modifications est activé dans le document pour les échanges ultérieurs. --- ## 4. Recommandations pratiques au client 1. **Présenter les ajustements au client avant signature.** Plusieurs souhaits, notamment la visite mensuelle avec les clés et la pénalité de 100 €, l'exposeraient à des condamnations s'ils étaient appliqués, même hors contrat. 2. **État des lieux et inventaire d'entrée très détaillés et photographiés.** C'est la condition pour retenir dégradations, équipement et nettoyage sur le dépôt de garantie. 3. **Gestion des impayés :** relance écrite dès le premier jour de retard ; mise en demeure (point de départ des intérêts) ; commandement par commissaire de justice dès 15 jours de retard ; assignation à l'issue des 6 semaines. Restituer le dépôt dans les délais pour éviter la majoration de 10 % par mois. 4. **Assurance :** exiger l'attestation à la remise des clés. En cas de carence, choisir entre le commandement (résiliation) et l'assurance pour compte chez Assur'Logis (renonciation à la résiliation pour ce motif). 5. **Révision du loyer :** réclamer la révision IRL chaque année à la date anniversaire ; un retard fait perdre la révision pour la période écoulée. 6. **Documenter les manquements** (courriers, constats) pour pouvoir fonder un congé pour motif légitime et sérieux ou une résiliation judiciaire. 7. **Vérifications préalables :** zone d'encadrement des loyers et loyer de référence majoré meublé ; classe DPE ; dernier loyer du locataire précédent ; mentions et annexes obligatoires. --- ### Principaux textes et décisions cités - Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : art. 3, 4 (a, b, g, i, n, p), 6, 7 (e, g), 8, 8-1, 17-1, 17-2, 22, 24, 25-3, 25-6, 25-7, 25-8, 25-9, 25-10 - Loi n° 70-598 du 9 juillet 1970, art. 10 (animaux familiers) - Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, art. 140 (encadrement des loyers) - Code civil : art. 1224, 1228, 1231-6 ; Code pénal : art. 226-4 - Cass. 3e civ., 25 févr. 2004, n° 02-18.081 ; Cass. crim., 9 nov. 1994, n° 94-81.505 ; Cass. 3e civ., 16 nov. 2023, n° 22-19.422 - CA Paris, 28 mai 2026, RG 24/03353 ; CA Paris, 19 sept. 2024, RG 22/07770 ; CA Rouen, 14 mars 2024, RG 23/02623 ; CA Lyon, 18 oct. 2023, RG 20/06416 ; CA Versailles, 26 janv. 2023, RG 22/03632 ; CA Paris, 8 avr. 2025, RG 22/19656 ; CA Amiens, 21 nov. 2023, RG 22/03605 ; CA Montpellier, 5 juill. 2022, RG 20/01253 *Analyse établie au 20 octobre 2026 sur la base des textes consolidés en vigueur. À adapter selon la localisation du bien (encadrement des loyers, zone tendue) et la classe DPE, non renseignées dans le projet.* ===== contrat-location_revise.docx ===== **CONTRAT DE LOCATION** **LOGEMENT MEUBLÉ À USAGE DE RÉSIDENCE PRINCIPALE** *(soumis au titre Ier bis de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et au décret n° 2015-587 du 29 mai 2015)* *Les zones surlignées sont à compléter. Ce modèle reprend la structure du bail type réglementaire ; adaptez-le à votre situation.* I. Désignation des parties Le bailleur (propriétaire) **Nom et prénom (ou dénomination) :** \...\...\...\...\...\...\...\...\...\...\...\...\...\...\..... **Domicile (ou siège social) :** \...\...\...\...\...\...\...\...\...\...\...\...\...\...\..... Qualité : personne physique / personne morale (rayer la mention inutile) **Représenté le cas échéant par (mandataire / gérant) :** \...\...\...\...\...\...\...\...\...\...\...\...\...\...\..... Ci-après dénommé « **le bailleur** », Le locataire **Nom et prénom :** \...\...\...\...\...\...\...\...\...\...\...\...\...\...\..... **Date et lieu de naissance (facultatif) :** \...\...\...\...\...\...\...\...\...\...\...\...\...\...\..... Ci-après dénommé « **le locataire** », *En cas de pluralité de locataires (colocation), tous sont désignés ci-dessus et la clause de solidarité de l\'article VII s\'applique.* II\. Objet du contrat Le bailleur loue au locataire, qui accepte, le logement meublé désigné ci-après, destiné à l\'usage exclusif de **résidence principale** du locataire. Consistance et désignation du logement **Adresse complète du logement :** \...\...\...\...\...\...\...\...\...\...\...\...\...\...\..... **Type (studio, T2, maison\...) et surface habitable (m²) :** \...\...\...\...\...\...\...\...\...\...\...\...\...\...\..... **Nombre de pièces principales :** \...\...\...\...\...\...\...\...\...\...\...\...\...\...\..... **Étage / numéro de lot (le cas échéant) :** \...\...\...\...\...\...\...\...\...\...\...\...\...\...\..... **Locaux et équipements à usage privatif :** cave / parking / balcon / autre : \...\...\...\...\...\...\..... Locaux et équipements à usage commun (le cas échéant) : \...\...\...\...\...\...\...\...\...\...\...\...\...\...\..... **Identifiant fiscal du logement (numéro à 13 chiffres figurant sur l\'avis de taxe foncière --- obligatoire depuis le 1er janvier 2024) :** \...\...\...\...\...\...\...\...\...\...\...\...\...\...\..... [Point de vigilance (sans modification du texte). Renseigner la classe DPE. Si le logement est classé F ou G, aucune révision annuelle du loyer n\'est possible (art. 17-1, III, loi n° 89-462, applicable aux meublés par l\'art. 25-9) ni aucune réévaluation au renouvellement (art. 17-2, II). Un logement classé G ne satisfait plus au critère de performance énergétique minimale du logement décent depuis le 1er janvier 2025 : le louer expose le bailleur à une action en mise en conformité et en réduction de loyer.]{.comment-start id="0" author="Conseil du bailleur" date="2026-10-20T09:00:00Z"}**Performance énergétique --- classe du DPE de A à G (mention obligatoire depuis le 1er janvier 2025) :** \.....[]{.comment-end id="0"} *Le mobilier garnissant le logement est détaillé dans l\'inventaire du mobilier annexé au présent contrat (annexe obligatoire).* III\. Date de prise d\'effet et durée du contrat **Date de prise d\'effet du contrat :** \...\.... / \...\.... / \...\...\..... **Durée du contrat :** un (1) an, renouvelable par tacite reconduction. [Suppression. En meublé, le bail est conclu pour un an au moins, ou neuf mois pour un étudiant (art. 25-7, loi n° 89-462). La faculté de conclure un bail plus court pour un motif tenant à la situation du bailleur relève de l\'art. 11, propre aux locations nues, et n\'est pas applicable aux meublés. Elle est en outre sans objet ici puisque l\'objectif du bailleur est un bail d\'un an.]{.comment-start id="1" author="Conseil du bailleur" date="2026-10-20T09:00:00Z"}Durée réduite à **neuf (9) mois** non renouvelable si le locataire est étudiant. [Le bailleur peut, par exception, proposer une durée inférieure à un an pour un motif sérieux et légitime tenant à sa situation personnelle ou professionnelle, ce motif devant alors être précisé :]{.deletion author="Conseil du bailleur" date="2026-10-20T09:00:00Z"} [Motif éventuel : \...\...\...\...\...\...\...\...\...\...\...\...\...\...\.....]{.deletion author="Conseil du bailleur" date="2026-10-20T09:00:00Z"}[]{.comment-end id="1"}[]{.paragraph-deletion author="Conseil du bailleur" date="2026-10-20T09:00:00Z"} IV\. Conditions financières Loyer [Montant fixé conformément à l\'objectif du bailleur (1 000 €/mois hors charges). À vérifier avant signature : (i) si le logement est situé dans une commune soumise à l\'encadrement des loyers (Paris, Lille, Lyon, Montpellier, Bordeaux, etc.), le loyer de base ne peut dépasser le loyer de référence majoré « meublé », qui doit être mentionné au bail (art. 140, loi n° 2018-1021) ; (ii) en zone tendue, l\'évolution du loyer entre deux locataires peut être plafonnée par le décret annuel pris en application de l\'art. 18 de la loi n° 89-462. Il faut aussi mentionner le dernier loyer du précédent locataire s\'il est parti moins de 18 mois avant la signature (art. 3, 8°).]{.comment-start id="2" author="Conseil du bailleur" date="2026-10-20T09:00:00Z"}**Montant du loyer mensuel hors charges (en €) :** [\...\...\...\...\...]{.deletion author="Conseil du bailleur" date="2026-10-20T09:00:00Z"}[1 000 € (mille euros)]{.insertion author="Conseil du bailleur" date="2026-10-20T09:00:00Z"}[]{.comment-end id="2"} [L\'augmentation automatique de 5 % par an voulue par le bailleur n\'a pas été retenue. En meublé, l\'art. 25-9 rend applicable l\'art. 17-1, I : la révision annuelle « ne peut excéder, à la hausse, la variation » de l\'IRL. Une hausse fixe de 5 % serait donc inopposable au locataire au-delà de l\'IRL et exposerait le bailleur à restituer le trop-perçu. Pour se rapprocher de l\'objectif, la clause IRL est sécurisée : le bailleur doit réclamer la révision dans l\'année, faute de quoi il est réputé y avoir renoncé pour l\'année écoulée (art. 17-1, I, al. 3 et 4). La rédaction rappelle aussi les deux autres leviers légaux d\'augmentation : la réévaluation au renouvellement si le loyer est manifestement sous-évalué (art. 17-2) et la majoration pour travaux ou équipements nouveaux (art. 25-9, al. 3).]{.comment-start id="3" author="Conseil du bailleur" date="2026-10-20T09:00:00Z"}**Modalités de révision :** le loyer est révisé chaque année à la date anniversaire du contrat en fonction de l\'indice de référence des loyers (IRL) publié par l\'INSEE. [La variation annuelle qui en résulte ne peut excéder celle de l\'IRL. Le bailleur notifie par écrit au locataire le montant révisé (avis d\'échéance, courriel ou lettre) ; la révision prend effet à compter de cette demande, qui doit intervenir dans l\'année suivant la date de révision.]{.insertion author="Conseil du bailleur" date="2026-10-20T09:00:00Z"} [Lors du renouvellement du contrat, le loyer pourra en outre être réévalué s\'il est manifestement sous-évalué, dans les conditions prévues à l\'article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989, rendu applicable par l\'article 25-9. Les parties pourront également convenir, par une clause expresse ou par avenant, d\'une majoration du loyer consécutive à des travaux d\'amélioration ou à l\'acquisition par le bailleur d\'équipements s\'ajoutant à l\'équipement initial (article 25-9, alinéa 3).]{.insertion author="Conseil du bailleur" date="2026-10-20T09:00:00Z"}[]{.comment-end id="3"}[]{.paragraph-insertion author="Conseil du bailleur" date="2026-10-20T09:00:00Z"} **IRL de référence (trimestre / année) :** \...\...\...\...\...\...\...\...\...\...\...\...\...\...\..... *Le cas échéant --- zone soumise à encadrement des loyers :* loyer de référence majoré : \...\...\...\... € ; complément de loyer : \...\...\...\... € Charges [Conforme à l\'objectif du bailleur et licite en meublé. L\'art. 25-10, 2°, permet un forfait de charges « qui ne peut donner lieu à complément ou à régularisation ultérieure ». Deux sécurisations ont été ajoutées. (1) La révision annuelle du forfait dans les mêmes conditions que le loyer, expressément permise par l\'art. 25-10, protège le bailleur contre la hausse du coût de l\'énergie et de l\'eau, puisqu\'aucune régularisation n\'est possible. (2) Le forfait ne doit pas être « manifestement disproportionné » au regard des charges dont le locataire précédent se serait acquitté : il faut conserver les décomptes de copropriété justifiant le montant de 150 €.]{.comment-start id="4" author="Conseil du bailleur" date="2026-10-20T09:00:00Z"}**Modalité retenue (cocher / préciser) :** [provisions sur charges avec régularisation annuelle /]{.deletion author="Conseil du bailleur" date="2026-10-20T09:00:00Z"} forfait de charges [(article 25-10, 2°, de la loi du 6 juillet 1989), ne donnant lieu à aucun complément ni à aucune régularisation ultérieure]{.insertion author="Conseil du bailleur" date="2026-10-20T09:00:00Z"} **Montant mensuel des charges (en €) :** [\...\...\...\...\...]{.deletion author="Conseil du bailleur" date="2026-10-20T09:00:00Z"}[150 € (cent cinquante euros)]{.insertion author="Conseil du bailleur" date="2026-10-20T09:00:00Z"} [Le forfait couvre les charges récupérables suivantes : consommation d\'eau, chauffage collectif et entretien des parties communes. Il est révisé chaque année, à la même date et dans les mêmes conditions que le loyer principal.]{.insertion author="Conseil du bailleur" date="2026-10-20T09:00:00Z"}[]{.comment-end id="4"}[]{.paragraph-insertion author="Conseil du bailleur" date="2026-10-20T09:00:00Z"} Modalités de paiement [Champs complétés. La fixation d\'une date d\'exigibilité précise est indispensable pour caractériser le retard de paiement, qui fait courir les intérêts moratoires et permet de délivrer le commandement de payer visant la clause résolutoire (article X). Le paiement d\'avance (à échoir) est le plus protecteur pour le bailleur.]{.comment-start id="5" author="Conseil du bailleur" date="2026-10-20T09:00:00Z"}**Périodicité (mensuelle / autre) :** [\...\...\...\...\...]{.deletion author="Conseil du bailleur" date="2026-10-20T09:00:00Z"}[mensuelle]{.insertion author="Conseil du bailleur" date="2026-10-20T09:00:00Z"} **Date ou terme de paiement (à échoir / échu) :** [\...\...\...\...\...]{.deletion author="Conseil du bailleur" date="2026-10-20T09:00:00Z"}[à échoir, au plus tard le 1er (premier) de chaque mois]{.insertion author="Conseil du bailleur" date="2026-10-20T09:00:00Z"}[]{.comment-end id="5"} **Mode de paiement (virement, prélèvement\...) :** \...\...\...\...\...\...\...\...\...\...\...\...\...\...\..... [Total : 1 000 € de loyer + 150 € de forfait de charges = 1 150 €. La pénalité forfaitaire de 100 € par retard voulue par le bailleur n\'a pas été retenue : l\'art. 4, i), de la loi n° 89-462, applicable aux meublés (art. 25-3), répute non écrite toute clause autorisant le bailleur « à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d\'infraction aux clauses d\'un contrat de location ». Les juges du fond l\'appliquent systématiquement aux majorations pour retard (p. ex. CA Paris, 28 mai 2026, RG 24/03353 ; CA Paris, 19 sept. 2024, RG 22/07770 ; CA Rouen, 14 mars 2024, RG 23/02623). Elle est remplacée par les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure (art. 1231-6 C. civ.), seule sanction pécuniaire automatique admise. Les retards répétés restent sanctionnés : la résiliation judiciaire peut être prononcée (CA Lyon, 18 oct. 2023, RG 20/06416, retards sur 58 % des échéances) et le congé pour motif légitime et sérieux reste ouvert (article XI).]{.comment-start id="6" author="Conseil du bailleur" date="2026-10-20T09:00:00Z"}Montant total dû à chaque échéance (loyer + charges) : [\...\...\...\....]{.deletion author="Conseil du bailleur" date="2026-10-20T09:00:00Z"}[1 150]{.insertion author="Conseil du bailleur" date="2026-10-20T09:00:00Z"} € [**Retard de paiement :** toute somme due par le locataire et non payée à son échéance porte intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure de payer (article 1231-6 du code civil), sans préjudice de la mise en œuvre de la clause résolutoire prévue à l\'article X ni de l\'allocation de dommages et intérêts distincts si la mauvaise foi du locataire cause au bailleur un préjudice indépendant du retard.]{.insertion author="Conseil du bailleur" date="2026-10-20T09:00:00Z"}[]{.comment-end id="6"}[]{.paragraph-insertion author="Conseil du bailleur" date="2026-10-20T09:00:00Z"} V. Travaux Montant et nature des travaux effectués depuis la fin du dernier contrat de location ou depuis le dernier renouvellement (le cas échéant) : \...\...\...\...\...\...\...\...\...\...\...\...\...\...\..... VI\. Dépôt de garantie Pour un logement meublé, le dépôt de garantie ne peut excéder **deux (2) mois de loyer hors charges**. [Conforme à l\'objectif et au plafond légal : en meublé, le dépôt de garantie est limité à deux mois de loyer en principal (art. 25-6), soit 2 × 1 000 € = 2 000 €. Le forfait de charges n\'entre pas dans le calcul.]{.comment-start id="7" author="Conseil du bailleur" date="2026-10-20T09:00:00Z"}**Montant du dépôt de garantie (en €) :** [\...\...\...\...\...]{.deletion author="Conseil du bailleur" date="2026-10-20T09:00:00Z"}[2 000 € (deux mille euros), soit deux mois de loyer hors charges]{.insertion author="Conseil du bailleur" date="2026-10-20T09:00:00Z"}[]{.comment-end id="7"} [Ajout pour couvrir l\'objectif du bailleur (dégradations, équipement endommagé, nettoyage), dans les limites de l\'art. 22 (applicable par l\'art. 25-3) : seules les sommes « dûment justifiées » peuvent être retenues. Il est donc impératif de dresser un état des lieux et un inventaire d\'entrée détaillés et photographiés. Un état des lieux de sortie établi unilatéralement par le bailleur ne prouve pas les dégradations (Cass. 3e civ., 16 nov. 2023, n° 22-19.422). Il faut aussi tenir compte de la vétusté. Les dégradations liées au tabac (jaunissement, odeurs) sont réparables à ce titre (CA Montpellier, 5 juill. 2022, RG 20/01253, meublé). Attention : à défaut de restitution dans le délai (1 ou 2 mois), le bailleur doit une majoration de 10 % du loyer mensuel par mois de retard commencé (art. 22). Cette majoration n\'est pas due si le locataire n\'a pas communiqué sa nouvelle adresse, d\'où l\'ajout de la dernière phrase.]{.comment-start id="8" author="Conseil du bailleur" date="2026-10-20T09:00:00Z"}Il est restitué dans un délai maximal d\'un mois après la remise des clés lorsque l\'état des lieux de sortie est conforme à celui d\'entrée, et de deux mois dans le cas contraire. [Le dépôt de garantie garantit l\'exécution par le locataire de ses obligations locatives, notamment le paiement des loyers et des charges, ainsi que le coût des réparations locatives, des dégradations et des pertes affectant le logement, le mobilier et les équipements figurant à l\'inventaire, y compris les frais de nettoyage lorsque le logement et le mobilier ne sont pas restitués dans l\'état de propreté constaté à l\'entrée. Ces sommes sont déduites sous réserve d\'être dûment justifiées, notamment par la comparaison des états des lieux et inventaires d\'entrée et de sortie et par la production de devis ou de factures, compte tenu de la vétusté.]{.insertion author="Conseil du bailleur" date="2026-10-20T09:00:00Z"}[]{.paragraph-insertion author="Conseil du bailleur" date="2026-10-20T09:00:00Z"} [Le dépôt de garantie ne porte pas intérêt et ne peut faire l\'objet d\'aucune révision. Il ne peut être imputé par le locataire sur le paiement des derniers loyers. Lors de la remise des clés, le locataire indique au bailleur l\'adresse de son nouveau domicile.]{.insertion author="Conseil du bailleur" date="2026-10-20T09:00:00Z"}[]{.comment-end id="8"}[]{.paragraph-insertion author="Conseil du bailleur" date="2026-10-20T09:00:00Z"} VII\. Clause de solidarité (colocation) *En cas de pluralité de locataires et/ou de présence d\'une caution, les locataires (et leurs cautions) sont tenus solidairement et indivisiblement de l\'ensemble des obligations du présent bail. Le congé délivré par un colocataire ne met pas fin au bail pour les autres.* VIII\. Caution (le cas échéant) **Nom et prénom de la personne se portant caution :** \...\...\...\...\...\...\...\...\...\...\...\...\...\...\..... Un acte de cautionnement distinct, conforme aux mentions légales, est annexé au présent contrat lorsqu\'une caution est exigée. IX\. Obligations des parties Le bailleur s\'oblige à - remettre un logement décent et en bon état d\'usage, ainsi qu\'un mobilier suffisant ; - assurer la jouissance paisible du logement et garantir le locataire contre les vices ou défauts ; - entretenir les locaux et y faire les réparations autres que locatives ; - remettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. Le locataire s\'oblige à - payer le loyer et les charges aux termes convenus ; - user paisiblement des locaux selon leur destination ; - répondre des dégradations survenues pendant la location et assurer l\'entretien courant et les réparations locatives ; - [L\'obligation de s\'assurer auprès d\'Assur\'Logis, l\'assureur du bailleur, n\'a pas été retenue. L\'art. 4, b), de la loi n° 89-462 répute non écrite la clause « par laquelle le locataire est obligé de souscrire une assurance auprès d\'une compagnie choisie par le bailleur ». La clause est alignée sur l\'art. 7, g) : justification à la remise des clés puis chaque année. Le bailleur peut néanmoins recommander Assur\'Logis à titre purement informatif, sans en faire une condition de la location. Voir aussi le paragraphe ajouté après la liste des obligations du locataire.]{.comment-start id="9" author="Conseil du bailleur" date="2026-10-20T09:00:00Z"}souscrire [auprès de l\'assureur de son choix]{.insertion author="Conseil du bailleur" date="2026-10-20T09:00:00Z"} une assurance contre les risques locatifs et [en justifier chaque année ;]{.deletion author="Conseil du bailleur" date="2026-10-20T09:00:00Z"}[en justifier lors de la remise des clés puis chaque année à la demande du bailleur, par la remise d\'une attestation de l\'assureur ;]{.insertion author="Conseil du bailleur" date="2026-10-20T09:00:00Z"}[]{.comment-end id="9"} - ne pas transformer les locaux sans accord écrit du bailleur ; - laisser exécuter les travaux nécessaires. [Voie légale permettant au bailleur de recourir à Assur\'Logis. Si le locataire ne justifie pas d\'une assurance, le bailleur peut, un mois après une mise en demeure, souscrire lui-même une assurance pour compte auprès de l\'assureur qu\'il choisit, et donc d\'Assur\'Logis, puis en récupérer le coût sur le locataire (art. 7, g). Attention : la mise en demeure annonçant ce choix vaut renonciation à la clause résolutoire pour défaut d\'assurance. Le bailleur doit donc choisir entre cette option et la résiliation (article X).]{.comment-start id="10" author="Conseil du bailleur" date="2026-10-20T09:00:00Z"}[À défaut de remise de l\'attestation d\'assurance et à l\'expiration d\'un délai d\'un mois à compter d\'une mise en demeure restée sans effet, informant le locataire de cette intention, le bailleur pourra souscrire, auprès de l\'assureur de son choix, une assurance pour le compte du locataire, limitée à la couverture de sa responsabilité locative. Le montant de la prime annuelle, éventuellement majoré dans la limite fixée par décret en Conseil d\'État, sera récupérable par douzième à chaque paiement du loyer et porté sur l\'avis d\'échéance et la quittance (article 7, g, de la loi du 6 juillet 1989).]{.insertion author="Conseil du bailleur" date="2026-10-20T09:00:00Z"}[]{.comment-end id="10"}[]{.paragraph-insertion author="Conseil du bailleur" date="2026-10-20T09:00:00Z"} [IX bis. Conditions particulières d\'occupation]{.insertion author="Conseil du bailleur" date="2026-10-20T09:00:00Z"}[]{.paragraph-insertion author="Conseil du bailleur" date="2026-10-20T09:00:00Z"} [L\'interdiction générale des animaux n\'a pas été retenue. L\'art. 10 de la loi n° 70-598 du 9 juillet 1970 répute non écrite « toute stipulation tendant à interdire la détention d\'un animal dans un local d\'habitation dans la mesure où elle concerne un animal familier ». Seuls échappent à ce texte les meublés de tourisme saisonniers, ce qui n\'est pas le cas ici. Sont seules licites : (i) l\'interdiction des chiens de 1re catégorie (chiens d\'attaque) ; (ii) la condition que l\'animal ne cause ni dégât ni trouble de jouissance. La clause retient ces deux éléments et renforce la responsabilité du locataire pour les dommages au mobilier. Le dépôt de garantie couvre ces dommages s\'ils sont justifiés.]{.comment-start id="11" author="Conseil du bailleur" date="2026-10-20T09:00:00Z"}[Animaux]{.insertion author="Conseil du bailleur" date="2026-10-20T09:00:00Z"}[]{.paragraph-insertion author="Conseil du bailleur" date="2026-10-20T09:00:00Z"} [La détention d\'animaux familiers dans le logement est subordonnée à la condition qu\'ils ne causent aucun dégât au logement, au mobilier, aux équipements ou à l\'immeuble, ni aucun trouble de jouissance aux occupants de l\'immeuble. Le locataire répond de l\'intégralité des dommages causés par les animaux dont il a la garde, notamment au mobilier et aux revêtements, et assure le nettoyage et la désinfection des lieux à son départ s\'il y a lieu. La détention d\'un chien de première catégorie au sens de l\'article L. 211-12 du code rural et de la pêche maritime est interdite.]{.insertion author="Conseil du bailleur" date="2026-10-20T09:00:00Z"}[]{.comment-end id="11"}[]{.paragraph-insertion author="Conseil du bailleur" date="2026-10-20T09:00:00Z"} [Clause maintenue, mais sans pénalité ni résiliation automatique. Aucun texte n\'interdit expressément une clause « non-fumeur ». Sa validité est cependant incertaine : le juge pourrait y voir une atteinte disproportionnée à la vie privée du locataire à son domicile (art. 9 C. civ. ; art. 8 CEDH). Elle doit donc être regardée comme un engagement dont l\'exécution forcée est aléatoire. La partie réellement protectrice est la seconde phrase : les dégradations liées au tabac sont réparables et imputables sur le dépôt de garantie (CA Amiens, 21 nov. 2023, RG 22/03605 ; CA Montpellier, 5 juill. 2022, RG 20/01253). L\'amende de 100 € est prohibée par l\'art. 4, i), et la résiliation de plein droit pour ce motif par l\'art. 4, g).]{.comment-start id="12" author="Conseil du bailleur" date="2026-10-20T09:00:00Z"}[Tabac]{.insertion author="Conseil du bailleur" date="2026-10-20T09:00:00Z"}[]{.paragraph-insertion author="Conseil du bailleur" date="2026-10-20T09:00:00Z"} [Le logement est loué comme logement non-fumeur. Afin de préserver le mobilier, les textiles et les revêtements, le locataire s\'engage à ne pas fumer ni vapoter à l\'intérieur du logement. En tout état de cause, le locataire répond des dégradations résultant du tabac ou de la cigarette électronique (notamment jaunissement des peintures, plafonds et textiles, odeurs persistantes, brûlures du mobilier ou des revêtements), dont la remise en état est à sa charge.]{.insertion author="Conseil du bailleur" date="2026-10-20T09:00:00Z"}[]{.comment-end id="12"}[]{.paragraph-insertion author="Conseil du bailleur" date="2026-10-20T09:00:00Z"} [La limite de quatre personnes dormant dans le logement n\'a pas été retenue. L\'art. 4, n), de la loi n° 89-462 répute non écrite la clause « qui interdit au locataire d\'héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec lui ». Une limite chiffrée du nombre de dormeurs reviendrait à cela. Pour répondre à la préoccupation réelle du bailleur (suroccupation, usure, location de type Airbnb), la clause s\'appuie sur des fondements licites : (i) l\'usage paisible et l\'interdiction de la suroccupation ; (ii) l\'interdiction de la sous-location et de la cession sans accord écrit (art. 8), y compris la location touristique de courte durée. La sous-location illicite est un manquement grave justifiant la résiliation judiciaire et le reversement des sous-loyers perçus (CA Paris, 8 avr. 2025, RG 22/19656).]{.comment-start id="13" author="Conseil du bailleur" date="2026-10-20T09:00:00Z"}[Occupation du logement, hébergement et sous-location]{.insertion author="Conseil du bailleur" date="2026-10-20T09:00:00Z"}[]{.paragraph-insertion author="Conseil du bailleur" date="2026-10-20T09:00:00Z"} [Le logement est loué pour la résidence principale du locataire et des personnes vivant habituellement avec lui. Le locataire peut héberger des proches, dans le respect de l\'usage paisible des lieux et sans que cet hébergement conduise à une suroccupation du logement au regard de sa surface et du nombre de couchages figurant à l\'inventaire.]{.insertion author="Conseil du bailleur" date="2026-10-20T09:00:00Z"}[]{.paragraph-insertion author="Conseil du bailleur" date="2026-10-20T09:00:00Z"} [Toute sous-location, totale ou partielle, y compris pour de courtes durées par l\'intermédiaire de plateformes de location touristique, ainsi que toute cession du bail, sont interdites sans l\'accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer (article 8 de la loi du 6 juillet 1989). Toute exploitation commerciale ou à usage d\'hébergement de tiers à titre onéreux est interdite.]{.insertion author="Conseil du bailleur" date="2026-10-20T09:00:00Z"}[]{.comment-end id="13"}[]{.paragraph-insertion author="Conseil du bailleur" date="2026-10-20T09:00:00Z"} [L\'objectif d\'une visite mensuelle en l\'absence du locataire, avec les clés du bailleur, n\'a pas été retenu. (1) Entrer dans le logement sans l\'accord du locataire porte atteinte à sa vie privée et engage la responsabilité civile du bailleur (Cass. 3e civ., 25 févr. 2004, n° 02-18.081). Selon les circonstances, cela peut aussi constituer le délit de violation de domicile, puni de 3 ans d\'emprisonnement et 45 000 € d\'amende (art. 226-4 C. pén. ; Cass. crim., 9 nov. 1994, n° 94-81.505). Le local loué est le domicile du locataire, même lorsque le bailleur en est propriétaire. (2) Le bailleur doit assurer la jouissance paisible du logement (art. 6, b) ; il ne dispose d\'aucun droit d\'accès permanent pour vérifier l\'entretien (CA Versailles, 26 janv. 2023, RG 22/03632). Une visite mensuelle serait probablement jugée excessive. La clause organise donc un droit de visite contractuel raisonnable (2 par an, plus tout motif légitime), sur rendez-vous et en présence du locataire. Elle rappelle aussi les accès légaux pour travaux (art. 7, e) et pour vente ou relocation (2 h par jour ouvrable, art. 4, a). Le bailleur peut garder un double des clés mais ne peut l\'utiliser sans accord. Si le locataire refuse les visites de manière persistante, le juge peut les ordonner.]{.comment-start id="14" author="Conseil du bailleur" date="2026-10-20T09:00:00Z"}[Visites du bailleur]{.insertion author="Conseil du bailleur" date="2026-10-20T09:00:00Z"}[]{.paragraph-insertion author="Conseil du bailleur" date="2026-10-20T09:00:00Z"} [Afin de s\'assurer du bon état d\'entretien du logement, du mobilier et des équipements, le bailleur, ou toute personne mandatée par lui, peut visiter le logement dans la limite de deux visites par année de location, ainsi qu\'à tout moment en cas de motif légitime (sinistre, désordre signalé, travaux à prévoir). La visite a lieu en présence du locataire ou de la personne qu\'il désigne, à la date et à l\'heure convenues d\'un commun accord, sur demande écrite du bailleur adressée au moins huit (8) jours à l\'avance. Elle se déroule un jour ouvrable entre 9 heures et 19 heures, pour une durée raisonnable. Le locataire ne peut refuser sans motif légitime toutes les dates proposées.]{.insertion author="Conseil du bailleur" date="2026-10-20T09:00:00Z"}[]{.paragraph-insertion author="Conseil du bailleur" date="2026-10-20T09:00:00Z"} [Le bailleur peut conserver un jeu de clés du logement. Il s\'interdit d\'en faire usage pour pénétrer dans le logement sans l\'accord exprès et préalable du locataire, donné pour chaque visite. En cas d\'urgence avérée menaçant la sécurité des personnes ou la conservation de l\'immeuble (fuite d\'eau, incendie) et si le locataire ne peut être joint, le bailleur fait appel aux services de secours. Le locataire permet en outre l\'accès au logement pour l\'exécution des travaux dans les conditions de l\'article 7, e, de la loi du 6 juillet 1989 et, en cas de congé ou de mise en vente, laisse visiter le logement deux heures par jour ouvrable, à des horaires convenus, hors jours fériés.]{.insertion author="Conseil du bailleur" date="2026-10-20T09:00:00Z"}[]{.comment-end id="14"}[]{.paragraph-insertion author="Conseil du bailleur" date="2026-10-20T09:00:00Z"} [Remplace la sanction voulue par le bailleur (100 € par infraction et résiliation). Les deux volets sont prohibés. L\'amende ou pénalité contractuelle est réputée non écrite (art. 4, i). La résiliation de plein droit n\'est permise que pour les motifs limitativement énumérés à l\'art. 4, g) : impayés, dépôt de garantie, assurance, troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée. Restent ouvertes au bailleur (i) la réparation du préjudice réel, (ii) la résiliation judiciaire pour inexécution suffisamment grave (art. 1224 et 1228 C. civ.) et (iii) le refus de renouvellement à l\'échéance pour motif légitime et sérieux, « notamment l\'inexécution par le locataire de l\'une des obligations lui incombant » (art. 25-8, I). Il est recommandé de documenter chaque manquement par écrit (mise en demeure, constat).]{.comment-start id="15" author="Conseil du bailleur" date="2026-10-20T09:00:00Z"}[Manquements aux conditions particulières]{.insertion author="Conseil du bailleur" date="2026-10-20T09:00:00Z"}[]{.paragraph-insertion author="Conseil du bailleur" date="2026-10-20T09:00:00Z"} [Tout manquement du locataire aux obligations du présent article engage sa responsabilité ; il répond des dommages qui en résultent, lesquels peuvent être imputés sur le dépôt de garantie dans les conditions de l\'article VI. Les manquements graves ou répétés, notamment après une mise en demeure restée sans effet, peuvent justifier la résiliation judiciaire du bail (articles 1224 et 1228 du code civil) ou un refus de renouvellement du bail pour motif légitime et sérieux (article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989).]{.insertion author="Conseil du bailleur" date="2026-10-20T09:00:00Z"}[]{.comment-end id="15"}[]{.paragraph-insertion author="Conseil du bailleur" date="2026-10-20T09:00:00Z"} [Intitulé corrigé : le contrat ne contient pas, et ne peut pas contenir, de clause pénale sanctionnant les manquements du locataire (art. 4, i, loi n° 89-462).]{.comment-start id="16" author="Conseil du bailleur" date="2026-10-20T09:00:00Z"}X. Clause résolutoire [et clause pénale]{.deletion author="Conseil du bailleur" date="2026-10-20T09:00:00Z"}[]{.comment-end id="16"} [Réécriture pour rendre la clause résolutoire précise et opérationnelle. L\'objectif d\'une résiliation après deux semaines de retard est impossible : l\'art. 24, I, de la loi n° 89-462 (rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023), applicable aux meublés, prévoit que la clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Le juge peut en outre suspendre ses effets et accorder des délais de paiement si le locataire a repris le paiement du loyer courant (art. 24, V à VII). Pour s\'en rapprocher, la clause prévoit que le commandement peut être délivré dès 15 jours de retard : la résiliation peut alors être acquise environ deux mois après l\'échéance impayée. Le délai d\'un mois pour le défaut d\'assurance (art. 7, g) et le cas des troubles de voisinage jugés (art. 4, g) sont précisés. L\'indemnité d\'occupation est fixée au montant du loyer et des charges, sans majoration, une indemnité majorée étant réputée non écrite (art. 4, i ; CA Paris, 19 sept. 2024, RG 22/07770). Pratique : le commandement doit contenir à peine de nullité les mentions de l\'art. 24, I (délai de six semaines, décompte, FSL, faculté de demander des délais). Il doit aussi être signifié à la caution dans les 15 jours.]{.comment-start id="17" author="Conseil du bailleur" date="2026-10-20T09:00:00Z"}[Le bail sera résilié de plein droit, après un commandement demeuré infructueux, en cas de défaut de paiement du loyer ou des charges, de non-versement du dépôt de garantie, de défaut d\'assurance ou de troubles de voisinage constatés par décision de justice, dans les conditions et délais prévus par la loi.]{.deletion author="Conseil du bailleur" date="2026-10-20T09:00:00Z"}[Le présent bail sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur, dans les cas suivants :]{.insertion author="Conseil du bailleur" date="2026-10-20T09:00:00Z"} [-- à défaut de paiement à son terme de tout ou partie du loyer ou des charges, ou à défaut de versement du dépôt de garantie, six (6) semaines après un commandement de payer demeuré infructueux, délivré par commissaire de justice et comportant les mentions prévues à l\'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;]{.insertion author="Conseil du bailleur" date="2026-10-20T09:00:00Z"}[]{.paragraph-insertion author="Conseil du bailleur" date="2026-10-20T09:00:00Z"} [-- à défaut de justification d\'une assurance contre les risques locatifs, un (1) mois après un commandement demeuré infructueux, sauf si le bailleur a souscrit une assurance pour le compte du locataire dans les conditions de l\'article IX ;]{.insertion author="Conseil du bailleur" date="2026-10-20T09:00:00Z"}[]{.paragraph-insertion author="Conseil du bailleur" date="2026-10-20T09:00:00Z"} [-- en cas de non-respect de l\'obligation d\'user paisiblement des locaux loués, résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée.]{.insertion author="Conseil du bailleur" date="2026-10-20T09:00:00Z"}[]{.paragraph-insertion author="Conseil du bailleur" date="2026-10-20T09:00:00Z"} [Le bailleur pourra faire délivrer le commandement de payer dès que le retard de paiement atteint quinze (15) jours. Une fois la résiliation acquise, le locataire et tous occupants de son chef devront libérer les lieux ; à défaut, leur expulsion pourra être ordonnée par le juge. Le locataire sera redevable, jusqu\'à la libération effective des lieux, d\'une indemnité d\'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s\'était poursuivi.]{.insertion author="Conseil du bailleur" date="2026-10-20T09:00:00Z"}[]{.comment-end id="17"}[]{.paragraph-insertion author="Conseil du bailleur" date="2026-10-20T09:00:00Z"} XI\. Congé (résiliation) **Locataire :** il peut donner congé à tout moment, en respectant un préavis d\'**un (1) mois**, par lettre recommandée avec accusé de réception, acte d\'huissier ou remise en main propre contre récépissé. [Précision reprenant les termes de l\'art. 25-8, I. L\'inexécution par le locataire de ses obligations constitue un motif légitime et sérieux de non-renouvellement. Le bailleur dispose ainsi, à chaque échéance annuelle, d\'une sortie licite face à un locataire qui paie régulièrement en retard ou méconnaît les conditions d\'occupation, sans attendre une résiliation judiciaire. Le congé doit être délivré au moins trois mois avant l\'échéance, être motivé et respecter la protection des locataires âgés de plus de 65 ans aux ressources modestes (art. 25-8, II). Le juge contrôle la réalité du motif : il faut conserver les preuves des manquements.]{.comment-start id="18" author="Conseil du bailleur" date="2026-10-20T09:00:00Z"}**Bailleur :** il peut donner congé pour l\'échéance du bail, avec un préavis de **trois (3) mois**, uniquement pour reprise, vente, ou motif légitime et sérieux[, notamment l\'inexécution par le locataire de l\'une des obligations lui incombant (par exemple des retards de paiement répétés ou des manquements aux conditions particulières d\'occupation de l\'article IX bis)]{.insertion author="Conseil du bailleur" date="2026-10-20T09:00:00Z"}, dans les formes prévues par la loi.[]{.comment-end id="18"} XII\. Honoraires de location (le cas échéant) Lorsqu\'un professionnel intervient, la part des honoraires à la charge du locataire ne peut excéder celle du bailleur ni les plafonds réglementaires par m² de surface habitable. **Honoraires à la charge du locataire (en €) :** \...\...\...\...\... XIII\. Annexes obligatoires - un état des lieux d\'entrée (et de sortie) ; - un inventaire détaillé et chiffré du mobilier ; - le dossier de diagnostic technique (DPE, CREP plomb, amiante, état des risques, diagnostics gaz et électricité selon les cas) ; - une notice d\'information relative aux droits et obligations des parties ; - le cas échéant : règlement de copropriété (extraits), acte de cautionnement, et références d\'encadrement des loyers en zone tendue. Fait pour servir et valoir ce que de droit Établi en autant d\'exemplaires originaux que de parties, chacune reconnaissant en avoir reçu un. **Fait à :** \...\...\...\...\...\...\...\...\...\...\...\...\...\..... **Le :** \...\.... / \...\.... / \...\...\..... **Signature du bailleur** **Signature du locataire** (précédée de la mention « Lu et approuvé ») *Ce modèle est fourni à titre indicatif et ne constitue pas un conseil juridique. La réglementation des baux d\'habitation évolue régulièrement ; pour un cas particulier (encadrement des loyers, colocation, étudiant, situation spécifique), il est recommandé de vérifier les mentions auprès de l\'ANIL, de Service-Public.fr ou d\'un professionnel du droit.*